اگر سرو کار زیادی با املاک و موضوعات مرتبط با مسکن داشته‌اید، حتما با قدرالسهم آپارتمان آشنا هستید.اما برای افراد عادی که درکلان شهر ها سکونت دارند، قدرالسهم عبارت نو و تازه ای است که ممکن است تا به حال آن را نشنیده باشند.
با توجه به گستردگی اطلاعات، تیم ما در مسکن ایوان تصمیم گرفت تا جامع ترین توضیحات ممکن در رابطه با قدرالسهم را ارائه کند.
قدرالسهم آپارتمان چیست؟
قدرالسهم آپارتمان در واقع به سهم هر واحد آپارتمانی از زمینی که به کل مجتمع آپارتمانی اختصاص داده شده است گفته می‌شود، البته به آن اصطلاحا سهم اعیان ازعرصه نیز می‌گویند .
چه زمانی قانون قدرالسهم اهمیت پیدا می‌کند؟ در زمان‌هایی مانند تقسیم ارث و میراث ، تخریب و بازسازی مجتمع‌های قدیمی، قدرالسهم اهمیت پیدا می‌کند.
کدام آپارتمان ها از میزان قدرالسهم بیشتری برخوردار هستند؟
هر چقدر مساحت قدرالسهم ملک بیشتر باشد، ملک دارای ارزش بیشتری خواهد بود؛ بنابراین آن دسته از مجتمعهایی که در زمین وسیع‌‌تری بنا شده باشند، دارای قدرالسهم آپارتمان بیشتری بوده و از ارزش بیشتری برخوردار هستند.
برای مثال بعضی از مجتمع‌های آپارتمانی ممکن است در زمین‌‌های بزرگی به مساحت ۱۰۰۰ تا ۲۰۰۰ متر ساخته شوند، در این‌گونه از مجتمع‌ها واحدهای آپارتمانی علاوه بر ارزش ذاتی خود، دارای ارزش افزوده ای هستند که به دلیل قدرالسهم زمین به آن‌ها تعلق می‌گیرد. در این صورت آن دسته از افرادی که قصد خرید چنین آپارتمان‌هایی را دارند، می‌توانند بر روی متراژ زمین و بالا بودن میزان قدرالسهم آپارتمان به عنوان یک امتیاز حساب کنند؛ زیرا درست است که در حالت عادی چنین مسئله‌ای تأثیری روی قیمت ندارد اما بعدها در مواقع مقتضی می‌تواند یک امتیاز با ارزش محسوب شود.
چگونه باید قدرالسهم ملک را محاسبه کرد؟
در محاسبه قدرالسهم آپارتمان متراژ ساختمان و متراژ عرصه دو عدد اصلی هستند؛ برای مجتمعهایی که دارای واحدهای آپارتمانی با متراژهای برابر هستند، قدرالسهم زمین بر اساس تقسیم متراژ کل ساختمان بر تعداد واحدهای آپارتمانی محاسبه می‌شود که فرمول این محاسبه را می‌توان به صورت زیر نیز نوشت:
قدرالسهم زمین = تعداد کل واحدهای آپارتمانی ÷ متراژ کل ساختمان
با توجه به این فرمول مشاهده می‌شود که در این حالت قدرالسهم زمین به میزان مساوی در بین کل واحدها تقسیم می‌گردد. برای مثال فرض می‌کنیم ساختمانی با متراژ کل ۳۰۰ متر(مساحت اعیان) دارای ۶ واحد آپارتمانی است که هرکدام از آن‌ها ۱۰۰ متر مساحت دارند. در این حالت قدرالسهم زمین بر اساس فرمول اول از تقسیم ۳۰۰ متر بر تعداد ۶ واحد به دست می‌آید:
۵۰ متر = ۶ واحد ÷ ۳۰۰ متر
مشاهده می‌شود که در این حالت قدرالسهم ملک ۵۰ متر به دست می‌آید.
حالت دوم محاسبه قدرالسهم آپارتمان در حالتی است که واحدهای آپارتمانی یک مجتمع دارای مساحت‌های مساوی نباشند؛ در این صورت باید نسبت مساحت هر واحد در قدرالسهم آپارتمان لحاظ شود. برای این حالت نیز می‌توان از فرمول زیر استفاده کرد:
قدرالسهم زمین = جمع مساحت کل واحدهای مسکونی ÷ (متراژ واحد آپارتمانی * متراژ کل ساختمان).
به عنوان مثال، فرض کنید در یک مجتمع مسکونی با متراژ کل ۲۰۰۰ متر ۵ واحد ۱۰۰ متری و دو واحد ۲۵۰ متری وجود دارد؛ در این صورت با توجه به فرمول دوم برای میزان قدرالسهم زمین یکی از واحدهای ۲۵۰ متری خواهیم داشت:
۵۰۰ متر = (۲۵۰ * ۲) +(۱۰۰ * ۵) ÷ (۲۵۰ متر * ۲۰۰۰ متر)
همان‌طور که مشاهده می‌شود در این حالت مساحت قدرالسهم آپارتمان ۵۰۰ متر خواهد بود.
منظور از عرصه و عیان چیست؟
به طور کلی عرصه به جایگاهی (زمین) گفته می‌شود که قرار است ساختمان روی آن بنا شود و در مقابل، اعیان همان ساختمانی است که روی زمین (عرصه) بنا می‌شود. با توجه به نوع سند، شاید در نگاه اول درک مفهوم عرصه و اعیان و کاربرد آن در معاملات کمی سخت باشد، اما مطمئنا با مثال زیر تا حد زیادی می‌توانید درون‌‌مایه این مبحث حقوقی را درک کنید.
هر آپارتمانی که خریداری کنید، سند شش دانگ عرصه و اعیان را شامل می‌شود؛ درواقع اتمام پروسه ساخت و ساز آپارتمان مصادف است با تفکیک سهم اعیان از عرصه. پس از پایان ساخت آپارتمان و طی برخی مراحل قانونی در اداره ثبت، سند مالکیت شش دانگ هر واحد به صورت تفکیکی صادر شده و سهم هر اعیان از عرصه مشخص می‌شود. تا اینجای ماجرا هیچ گره حقوقی به چشم نمی‌خورد، اما زمانی که پای تخریب و احداث مجدد ساختمان با توافق مالکان اعیان به میان می‌آید، موضوع حسابی مهم می‌شود. اگر شما هم قصد خرید آپارتمان در اندیشه را دارید، پیشنهاد می‌کنیم تا پایان مطلب با ما همراه باشید تا به ذکر چند مورد مهم در رابطه با عرصه و اعیان بپردازیم:
تذکر اول: قبل از این که معامله سر بگیرد، به کاربری عرصه در سند توجه کنید که ملک تجاری را به عنوان ملک مسکونی (یا برعکس) به شما نفروخته باشند. اگر کاربری ملک مسکونی باشد، اجازه فعالیت تجاری در آن ساختمان داده نخواهد شد.
تذکر دوم: مساحت عرصه مساحت کل زمین و مساحت اعیان، متراژ واحد آپارتمانی است که آن را خریده‌اید. سهم شما از عرصه رابطه مستقیم با مساحت کلی آن دارد به طوری که هرچه مساحت عرصه بالاتر، سهم شما هم از عرصه بالاتر خواهد بود.
تذکر سوم: پارکینگ و انباری به صورت جداگانه در سند شش دانگ قید می‌شود؛ هرچه متراژ یا تعداد انباری و پارکینگ واحد آپارتمانی شما بیشتر باشد، در واقع سهم عرصه شما بیشتر است.
تذکر چهارم: هر ملکی که با سند شش دانگ خریداری شده باشد، عرصه و اعیان را شامل می‌شود.
آیا فضاهایی مانند پارکینگ و انباری در محاسبه قدرالسهم تاثیر دارد؟
یکی از سوالات رایجی که در مورد قدرالسهم آپارتمان برای بسیاری از افراد مطرح می‌شود موثر بودن یا نبودن مساحت فضاهایی مانند پارکینگ یا انباری در قدرالسهم ملک است. اینکه آیا متراژ پارکینگ یا انباری هم روی مساحت کل واحد اپارتمان محاسبه می‌شود یا خیر؟ در پاسخ باید به یک نکته توجه داشت؛ اینکه آیا در سند ملک به این فضاها اشاره شده یا نه؟ اگر پارکینگ یا انباری در سند ملک قید شده باشد در محاسبه قدرالسهم در نظر گرفته می‌شوند، در غیر این صورت تاثیری نخواهد داشت. البته ذکر این نکته لازم است که ارزش هر متر از فضاهای غیر مسکونی متعلق به یک واحد، از ارزش هر متر واحد مسکونی کمتر است و میزان آن با یک ضریب، مانند یک دهم یا یک بیستم در نظر گرفته می‌شود؛ بنابراین در مجموع می‌توان گفت گرچه فضاهای فرعی قید شده در سند متعلق به واحد مسکونی، در محاسبهی قدرالسهم در نظر گرفته می‌شوند؛ اما از آنجایی که این مقدار بسیار ناچیز است، معمولا بجای استفاده از واژه قدرالسهم از واژه امتیاز استفاده می‌کنند؛ به این شکل که در محاسبه ارزش این فضاها یک امتیاز قائل می‌شوند که در زمان مشخص این امتیاز به مالک واگذار می‌شود.
بیشتر بخوانید: املاک در اندیشه
چرا آگاهی درباره قدرالسهم اهمیت دارد؟
همان‌طور که در ابتدای این مطلب هم اشاره شد، هر چقدر قدرالسهم آپارتمان بیشتر باشد، بر ارزش نهایی آن ملک افزوده می‌گردد؛ به طور کلی می‌توان گفت که هرچقدر متراژ کلی زمین یک مجتمع مسکونی بیشتر و تعداد طبقات و واحدهای آپارتمانی در یک مجتمع مسکونی کمتر باشد، ارزش قدرالسهم ملک نیز به همین میزان افزایش خواهد یافت. خریدار واحد مسکونی تنها هزینه‌ی مربوط به واحد اصلی را پرداخت می‌کند و چیزی بابت قدرالسهم نمی‌پردازد. یکی از مسائلی که معمولاً درباره‌ی قدرالسهم مشکل‌ساز می‌شود، فقدان قوانین مصوب و اسناد قانونی مربوطه است. در حال حاضر بخش قابل توجهی از پرونده‌هایی که در رابطه با املاک و مسکن در دادگاه‌ها وجود دارد، به دلیل اختلاف در تعیین میزان قدرالسهم است .تعیین کردن میزان قدرالسهم به هنگام ساخت و ساز و تقسیم ملک باعث می‌شود بروز مشکلات احتمالی در این بخش به حداقل برسد. همچنین در هنگام عقد قرارداد برای تخریب یا ساخت و ساز نیز، باید مسئله قدرالسهم ملک مورد توجه قرار گیرد تا بعدها موجب بروز اختلاف نگردد. لازم به ذکر است که محاسبهی قدرالسهم مجتمع‌های تجاری با مجتمع‌های مسکونی تفاوت دارد و فرمول‌های ذکر شده برای این دسته از مجتمع‌ها مورد استفاده قرار نمی‌گیرد.
