مشارکت در ساخت یا سهم الشرکه چند سالی است که با اقبال خوبی از سمت صاحبان ملک‌های قدیمی و کلنگی روبه‌رو شده است. این قراردادها اگر به صوت درست و با رعایت حقوق طرفین پیش برود، سود رضایت‌بخشی به همراه خواهد داشت؛ زیرا در سال‌های اخیر و خصوصا در شهرهای بزرگ دیگر کمترکسی ممکن است هم صاحب زمین باشد و هم سرمایه و تخصص لازم را برای ساخت بنای جدید در اختیار داشته باشد.
مشارکت در ساخت مزایای بسیار دارد که می توان به این موارد اشاره کرد:
استحکام ساختمان نوساز نسبت به بنای قدیمی
گسترش و ایجاد فضای مسکونی
رعایت اصول نوین و مدون مهندسی برای ساخت بنا
زیبایی بنا و ساختمان با متدها و استانداردهای روز
استفاده ار مصالح، روش‌ها و ماشین‌آلات پیشرفته برای ساخت بنا
اما شاید مهم‌ترین مزیت چنین قراردادهایی را بتوان سودی دانست که در کوتاه‌مدت نصیب هر یک از طرفین قرارداد می شود. برای همین، ضروری‌ست موارد حقوقی و عرفی را در این رابطه بهتر بشناسیم و با خیالی آسوده وارد قراردادهای ساخت‌وساز مشارکتی شویم.
درقرارداد های مشارکت در ساخت بیشتر اختلاف ها بر سر میزان سهم الشرکه و یا تعهداتی‌ست که حین قرارداد به آنها توجه نشده است .بنابراین اگر شما نیز قصد سرمایه‌گذاری و سوددهی از طریق ساخت مشارکتی دارید ادامه مطلب ما در مسکن ایوان را از دست ندهید.
قرارداد مشارکت در ساخت عقدی است که به موجب آن دو یا چند نفر با آورده ها و سهم الشرکه مشخص در ساخت یک ساختمان و تقسیم آن مشارکت می کنند. بنابراین آورده و سهم‌الشرکه و تقسیم در قرارداد مشارکت در ساخت، مفاهیم اصلی می‌باشند.
قبل از پرداختن به موضوع سهم‌الشرکه بهتراست طرفهای قراردادهای مشارکت در ساخت و آورده‌های هر کدام را بشناسیم.
یکی از دوطرف قرارداد های مشارکت در ساخت، مالک است که آورده او همان زمین و یا یک ملک که معمولاً کلنگی است. طرف دیگر قرارداد، شریک یا سازنده است که آورده او هزینه‌های مربوط به ساخت و ساز ملک جدید است.
در قراردادهای مشارکت در ساخت باید آورده هر کدام از طرفین محاسبه شده و سهم‌الشرکه آنها به نسبت آورده‌هایشان در قرارداد درج گردد. برای محاسبه سهم‌الشرکه باید مراحل زیر طی شود:
قیمت هر متر زمین در زمان عقد قرارداد محاسبه و در نهایت ارزش فعلی زمین مالک به عنوان آورده او در نظر گرفته می‌شود.
هزینه مربوط به ساخت و ساز با مصالح ساختمانی مورد نظر سازنده محاسبه شود. بهتر است در این مرحله از کارشناسان مجرب کمک گرفته شود و صرفا به تخمین شخص سازنده اکتفا نشود. این هزینه نیز به عنوان آورده سازنده محسوب می‌شود.
مجموع ارزش زمین و هزینه‌های ساخت و ساز «ارزش سرمایه‌گذاری» خوانده می‌شود. سهم‌الشرکه هر کدام از طرفین قرارداد از تقسیم مبلغ آورده بر کل ارزش سرمایه‌گذاری تعیین و به صورت درصد در قرارداد مشخص می‌شود. پس از اتمام پروژه، طرفین قرارداد به نسبت سهم‌الشرکه خود از پروژه سهم برمی‌دارند.
بعضی اوقات برای تنظیم درصد مشارکت در ساخت، همان ابتدای پروژه سازنده مبلغی را به عنوان بلاعوض به مالک پرداخت می‌کند. باید توجه کرد که این مبلغ حین محاسبه سهم شرکا، باید از آورده‌ی مالک کسر گردد.
پیش از این در مورد اینکه قراردادهای مشارکت در ساخت چه هستند و چرا چنین قراردادهایی، هم برای سازنده و هم برای مالک، سودآورند توضیح دادیم. در این بخش توضیح می‌دهیم تعیین میزان سهم‌الشرکه و تعیین میزان قدرالسهم با چه ساز و کاری محاسبه می‌شود.
نکات مهم مربوط به محاسبه سهم‌الشرکه و عقد قرارداد مشارکت در ساخت
قراردادهای مشارکت در ساخت جزء قراردادهایی است که اگر طرفین هنگام عقد قرارداد قانونی عمل نکنند، معمولا در آینده به مشکل و اختلافات زیادی باهم برمی‌خورند. بنابراین توصیه می‌شود هنگام عقد قرارداد موارد زیر را حتما رعایت کنید:
۱- مورد اول اختلاف بر سر تعیین میزان سهم‌الشرکه است
باید به این نکته توجه کرد که مشارکت یک توافق بین دو طرف است و در نهایت چیزی که وجهه قانونی دارد همان چیزی است که در قرارداد آمده. به همین دلیل بهتر است بررسی‌های لازم از نظر محاسبه ارزش زمین یا هزینه ساخت و ساز را پیش از عقد قرارداد انجام دهید.
بعد از عقد قرارداد ممکن است متوجه شوید، هزینه ساخت و ساز خییلی بیشتر از مبلغ مورد انتظار، پیش‌بینی شده یا ارزش زمین را کمتر از میزان واقعی‌اش محاسبه کرده‌اید و این موضوع روی سهمالشرکهی شما تاثیر منفی گذاشته است. باید بدانید ثابت کردن حرفتان بعد از عقد قرارداد کار بسیار سختی خواهد بود و باید شمارو از این موضوع کاملا مطلع کنم که اگر شما قصد داشته باشید قرارداد مشارکت در ساخت را بعد از شروع عملیات تخریب فسخ کنید، متاسفانه به هیچ عنوان این کار امکان‌پذیر نیست؛ یا اگر هم باشد احتمالا ضرر بیشتری برایتان خواهد داشت. پس بهترین کار آن است که تمامی بررسی‌ها و سخت‌گیری‌هایتان را قبل از عقد قرارداد انجام دهید.
۲- نباید به نمونه‌های خام و از پیش آماده شده قراردادها اعتماد کنید
قرارداد هر پروژه مشارکت در ساخت، با توجه به شرایط آن پروژه، متفاوت از پروژه‌ای دیگر است. حتما پای امضای قراردادی بروید که مشخصا برای ملک شما تنظیم شده است.
۳-مشخص کردن دقیق تمام وظایف طرفین در قرارداد
سعی کنید در متن قرارداد تمامی وظایف طرفین، دقیق و کامل مشخص شود، حتی ریزترین و پیش پاافتاده ترین و بدیهی ترین موارد نیز باید در متن قرارداد ذکر شود تا در آینده امکان به وجود آمدن اختلافات به حداقل برسد.مثلا هزینه بدهی‌های پیشین ساختمان عرفا بر‌گردن مالک است ولی اگر این نکته در قرارداد ذکر نشود و چون قرارداد مشارکت در ساخت یک نوع توافق است، بعد از شروع عملیات ساخت مالک می‌تواند ادعا کند ساختمان را با همین شرایط تحویل سازنده داده و از پرداخت بدهی‌های پیشین ساختمان شانه خالی کند. بنابراین هر دو طرف باید حواسشان باشد حقشان در توافق ضایع نشود.
۴- تفکیک طبقات بین مالک و سازنده
بهتر است در قرارداد به طور دقیق تفکیک طبقات بین مالک و سازنده انجام و قید شود یعنی مشخص شود کدام طبقات متعلق به سازنده و کدام طبقات متعلق به مالک است
یا مشخص شود اگر قرارداد به گونه‌ای پیش رفت که تعداد طبقات برنامه‌ریزی شده حاصل نشد یا سازنده اضافه تراکم مازاد گرفت، وضعیت سهم هر یک از طرفین به چه صورت خواهد بود.
بیشتر بخوانید: املاک در اندیشه
۵- توافق تمامی مالکان آپارتمان
اگر قرار است برای مشارکت در ساخت، ملک مورد نظر شما آپارتمان باشد، مالکان همه واحدها باید با یکدیگر به توافق برسند و مشخص شود پس از اتمام پروژه، زمانی که سازنده سهم مالک از پروژه را تحویل داد، این سهم چطور بین چندین مالک تقسیم گردد.
طبیعتا سهم مالک هر واحد آپارتمان به نسبت مساحت هر واحد از زمین ساختمان است،که به آن قدرالسهم می‌گویند؛ که از تقسیم مساحت واحد بر مجموع مساحت کل واحدها بدست می‌آید و سپس عدد به دست آمده در مساحت کل زمین ضرب می‌شود.
