دعاوی ملکی شامل دعاوی حقوقی و کیفری است است که به نوعی به موضوع املاک مربوط می‌شوند.به موضوعات مختلفی در این مورد می‌شود اشاره کرد.
از موضوعات مثل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، الزام به اخذ پایان کار، الزام به ایفای تعهد ، الزام به اخذ صورت‌مجلس تفکیکی، خلع ید و تقسیم و افراز املاک مشاع گرفته تا دعاوی کیفری مثل فروش مال غیر، کلاهبرداری، جعل سند، تصرف عدوانی و ممانعت از حق، همه این موضوعات در دایره دعاوی ملکی جای می‌گیرند.
اگر بخواهیم دعاوی ملکی را تقسیم‌بندی کنیم شامل دعاوی ملکی کیفری و دعاوی ملکی حقوقی می‌شود؛
دعاوی حقوقی ملک
دعاوی ملکی حقوقی یکی از انواع دعاوی ملکی است که حجم زیادی از پرونده‌های حقوقی دادگاه‌ها را تشکیل داده است؛قانونگذار برای تمامی دعاوی حقوقی ملکی، پیشبینی قانونی داشته و در همه شرایط مربوط به دعاوی حقوقی، قضات با توجه به قانون و تجزیه و تحلیل خود از پرونده پیش رو، نسبت به داوری اقدام میکنند.
از مهم‌ترین موارد دعاوی ملکی حقوقی می‌توانیم به این موارد اشاره داشته باشیم:
در خصوص الزام تنظیم سند رسمی برای املاک مربوطه
در خصوص الزام به رهن و سندهای ضمانتی
دعاوی مربوط به الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی برای ساختمان‌هایی که دارای واحد‌های مستقل و چند گانه می‌باشند.
دعاوی مربوط به الزام به دریافت پایان کار‌هایی که اقدامات ساخت و ساز در مورد آنها به طور کامل پایان یافته است و به وسیله کارشناس به تأیید رسیده است.
در خصوص ابطال قرارداد برای مواردی که مشکلاتی در مفاد (بندهای) قرارداد منعقد شده موجود می‌باشد.
دریافت و درخواست مطالبه‌‌ی اجرت المثل
موضوع فسخ قراردادهایی که از نظر قانونی دارای نقص هستند.
تعدیل( افزایش یا کاهش) میزان اجاره بها بر اساس عرف جامعه.
دعاوی مربوط به درخواست و مطالبه سرقفلی و در اختیار داشتن حق کسب و پیشه
موضوع تخلیه‌‌ی اماکن تجاری که مشمول مواد قانونی مختص به خود گشته اند،
دعاوی مربوط به تجویز انتقال منافع از شخصی به شخص دیگر.
و سایر دعاوی ملکی حقوقی.
کلیت دعاوی حقوقی مربوط به عدم شناخت قوانین و مقررات و یا سهل انگاری اشخاص صورت می‌پذیرد و بحث ارتکاب جرم مطرح نمی‌باشد.
دعاوی کیفری ملک
ماهیت دعاوی کیفری در رابطه با ارتکاب جرم توسط اشخاص می‌باشد و بحث‌هایی هم‌چون؛ عدم شناخت از قانون و مقررات، سهل انگاری و کم توجهی، اشتباهات سهوی و … در این خصوص دخیل نمی‌باشد. در واقع زمانی که اشخاص در زمینه مسکن و املاک مرتکب جرمی‌می‌شوند، پرونده‌های کیفری با شکایت مدعی العموم یا شاکیان خصوصی شکل می‌گیرد. کلیت دعاوی کیفری ملکی به موجب سودجویی وجرم کلاهبرداری می‌باشد.
موارد مهمی‌که شامل دسته بندی دعاوی کیفری ملکی می‌شوند عبارتند از:
جرم جعل کردن اسناد ملکی به منظور فریب و کلاه برداری دیگران
ارتکاب جرم کلاه برداری در حوزه خرید و فروش و معاملات املاک و مسکن
خیانت در امانت به عنوان یک دعوی کیفری در حوزه املاک محسوب می‌شود.
فروش غیر قاونی اموال اشخاص به یک یا چند شخص دیگر
جرم انتقال دادن منافع ملک غیر به اشخاص دیگر یا خود
زد و بند در خصوص خرید و فروش‌ها و معاملات دولتی و ارتکاب فساد در این حوزه
جرم استفاده کردن از سند جعلی در رابطه با معاملات ملکی
تغییر کاربری اراضی کشاورزی بدون اخذ مجوز از دستگاه‌های ذی ربط
خرید و فروش و معامله معارض
اقدام به خرد کردن املاک و ارتکاب جرم ورود غیر مجاز به ملک سایرین.
مراجع رسیدگی به دعاوی کیفری بر اساس قانون به جرایم مذکور رسیدگی کرده و احکام لازم را صادر می‌نمایند.
دعاوی ثبتی ملکی
بعضی اوقات دعاوی بر سر ثبت اسناد و املاک رخ می‌دهد که در واقع جزئی از دعاوی حقوقی محسوب می‌شود. اما از آنجایی که این قضیه بسیار مهم است و موضوعات متنوعی دارد؛ به لحاظ قانونی آن را در دستهای جداگانه قرار داده‌اند. به عنوان مثال این نوع دعاوی بر سر ابطال سند رسمی، ابطال عملیات ثبتی یا کمیسیونهای ثبتی، افراز ملک، ابطال سند مالکیت معارض، ابطال اجرائیه ثبتی، اجرای ثبت، توقیف عملیات اجرائی، ابطال عملیات اجرائی ثبت و… می‌باشند که همگی آنها از مواردی هستند که در زندگی روزمره بارها اتفاق افتاده است و بدلیل عدم تجربه و آگاهی کافی در این رابطه لزوماً قانون به آنها رسیدگی کرده است. اتفاقات ساده‌ای که با یک راه‌حل ساده امکان پیشگیری از آن وجود دارد.
ماهیت و کلیت دعواهای ثبتی ملکی مربوط به فعالیت‌های حوزه ثبت اسناد و املاک می‌باشد.
پرونده‌های زیادی در رابطه با دعاوی ثبتی ملکی در دادگاه‌های قضایی وجود دارد؛ که موارد اشاره شده زیر بخش محدودی از آنها هستند که مشاوران ما در مسکن ایوان به طور خلاصه به ذکر آنها پرداخته‌اند:
ابطال شدن سند رسمی‌به دلایل گوناگون
در خصوص ابطال شدن سند مالکیت معارض
دعوی ثبت در خصوص ابطال شدن اجرائیه‌‌ی ثبتی برای املاک مربوطه
افراز ملک
اجرای ثبت
لزوم بهره گیری از تجارب متخصصین
باطل شدن نظریه ای که هیات حل اختلاف اداره ثبت و اسناد کشور ارائه کرده است.
توقیف عملیات اجرایی در مراحل مختلف کار و بسیاری موارد دیگر.
در خصوص ابطال ساز و کار و مراحل ثبتی کمسیون‌های گوناگون ثبتی
این مشکلات معمولاً زمانی مطرح می‌شود که مشکلی در روند کار یا مفاد سند، پس از خرید و یا انتقال سند، یا در زمان خرید و بررسی سند به وجود بیاید.
در اکثر موارد دعاوی ثبتی ملکی به دلایل گوناگون که اغلب ناشی از سهل انگاری و عجله بی مورد مالک به منظور خرید و فروش ملک خود است می‌باشد، و باعث بروز مشکلات و خسارت‌های جبران‌ناپذیر برای طرفین مرتبط با ملک مربوطه می‌شود. بنابراین توصیه ما در تیم مسکن ایوان این است که در خصوص ابعاد حقوقی معاملات ملکی و شرایط مرتبط با موضوع ملک و املاک؛ حتما از راهنمایی و تجربه‌های متخصصان علم حقوق و صاحب نظران متعهد و مجرب حوزه املاک استفاده نمایید تا از بروز مشکلات و دعوای ملکی احتمالی جلوگیری به عمل آورید.
بیشتر بخوانید: خرید آپارتمان در اندیشه
بیشتر بخوانید: املاک در اندیشه
