قبل از شروع هرگونه معامله خرید و فروش، بهتر است پیش از عقد هرگونه قرارداد با شرایط انواع سند و اعتبار قانونی آنها آشنا شوید تا از فسخ زود هنگام سند و ایجاد هزینه اضافی برای خود، جلوگیری کنید. یکی از مهم‌ترین مسائل در هنگام خرید خانه در تهران یا خرید آپارتمان در اندیشه و یا سایر شهرستان‌ها سند ملک و اعتبار آن است. با مجله مسکن بزرگ هدیش همراه باشید تا با انواع سند و ساز و کار قانونی آنها آشنا شوید:
اسناد رسمی
در ماده ۱۲۴۸ قانون مدنی در تعریف سند آمده است که سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد. کلمه سند در لغت‌نامه‌های فارسی به معنی نوشته‌ای که وام یا طلب کسی را معین سازد یا مطلبی را ثابت کند، تعریف شده است.
برای تعریف دقیق اسناد رسمی باید به ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی مراجعه کرد که در تعریف آن نوشته است یک سند رسمی، سندی است که در ادارهی ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی، یا در نزد سایر مأمورین رسمی، در حدود صلاحیت آنها، بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد.
در ماده ۱۲۸۹ قانون مدنی در مورد تعریف سند عادی آمده است که هر سندی غیر از اسناد مذکور در ماده‌ی ۱۲۸۷، یک سند عادی است.
اسناد ملکی حالت‌های مختلفی دارد که عبارت است از:
- سند مشاع
- سند شش دانگ
- سند مفروز
- سند منگوله دار
- سند تک برگ
- سند اعیان
- سند عرصه
- سند وقفی
- سند ورثه‌ای
- سند المثنی
- سند معارض
- سند شورایی
- سند وکالتی
- سند بنچاق
- سند رهنی
سند ملکی مشاع
سند مشاع یکی از انواع سند رسمی در ایران است. واژه‌ی مشاع در اصل به معنای شریک بودن است و برای سند، زمانی استفاده می‌شود که یک ملک، چند مالک داشته باشد.
سند ملکی شش دانگ
به سندی که به صورت کامل به یک شخص تعلق داشته باشد، سند شش دانگ گفته می‌شود.
این نوع سند رسمی یکی از معتبرترین اسناد در بین اسناد ملکی است.
کلمه شش دانگ به معنای شش جهت است و منظور از شش دانگ، شش جهت شمال، جنوب، شرق، غرب، بالا و پایین است. کلمه‌های بالا و پایین به فضاهای بالا و زیرزمین دلالت دارد که نشان از مالکیت تام صاحب سند نسبت به ملک مربوطه دارد.
سند ملکی مفروز
کلمه مفروز در اسناد در مقابل مشاع استفاده می‌شود. مفروز از نظر قوانین ثبتی به این معنی است که شخصی قصد جداکردن سهم خود در یک زمین مشاع را داشته باشد. به طور مثال اگر چند نفر یک سند مشاعی را داشته باشند و هر یک از این شرکا بخواهد سهم خود از این ملک را جدا کرده و به صورت منفرد بر روی آن ساخت و ساز کند، باید آن ملک به نسبت سهم مشاعی مالکان میان آنان تقسیم شود.
در بین انواع سند موجود در ایران، مفروز یکی از پیچیده‌ترین اسناد در نوع خود است.
سند ملکی تک برگ
از دیگر انواع سند معتبر می‌توان به سند تک برگ اشاره کرد. سندهای قدیمی املاک معمولا به صورت دفترچه‌ای بودند و یا از چند برگ تشکیل شده بودند. سند تک برگ نوع جدیدتر و یا به تعبیری سندی امروزی است که از سوی مراجع رسمی در نظام اسناد کشور مورد طراحی و تأیید قرار گرفته است. این نوع سند رسمی برخلاف نوع قدیمی آن با دست تهیه نمی‌شود و به صورت چاپی، با هولوگرام تأیید اعتبار سند و با رعایت نکات ایمنی به دست مالک می‌رسد.
هر سند تک برگی برای یک مالک صادر می‌شود و اگر صاحب ملک، خانه‌ی خود را به شخص دیگری بفروشد، سند جدیدی برای شخص خریدار تهیه و ارسال می‌گردد. در سند تک برگ کروکی ساختمان و اطلاعات دقیق‌تری از ملک قابل مشاهده است. مزیت این سند در مقابل سندهای قدیمی چند صفحه‌ای در درجه‌ی اول اصالت و در درجه‌ی دوم خوانا و شفاف بودن آن است. همچنین تک برگ بودن این سند باعث شده نگه‌داری آن نسبت به سندهای قدیمی، راحت‌تر باشد.
سند ملکی وقفی
سند ملکی وقفی سندی است که صاحبان ملک، آنها را وقف کرده و ادارهی اوقاف، این ملک‌ها را به صورت ۹۹ ساله به دیگران منتقل می‌کند و از آنها اجاره می‌گیرد و درآمد حاصل از این املاک مطابق نیت و وصیت وقف‌کنندگان خرج می‌شود (کمک به ایتام، فقرا، بیماران نیازمند، مراسم عزاداری ائمه، مراکز آموزشی و مساجد). طبق قانون و مسائل حقوقی، خرید و فروش اموال وقفی، بدون هماهنگی و اجازه گرفتن از اداره اوقاف ممنوع بوده و تخلف به حساب می‌آید.
سند ملکی المثنی
اگر به دلایل مختلف نظیر دزدیده شدن سند، آتش‌سوزی، سیل یا هر دلیل دیگر سند رسمی ملک مفقود شود، صاحب ملک با در دست داشتن مدارک مورد نیاز باید درخواست سند المثنی بدهند.
سند ملکی عرصه و اعیان
نام این سند برای متقاضیان خرید خانه در تهران یا شهرهای بزرگ آشناست. چرا که در این شهرها بیشتر منازل مسکونی از نوع واحدهای آپارتمان‌ها در زمینی به مساحت معین ساخته می‌شوند؛ سند عرصه، سند ملکی مربوط به زمینی است که آپارتمان در آن بنا می‌شود و سند اعیان مربوط به سند ملکی واحدهایی است که بر روی زمین ساخته می‌شود.
سند ملکی معارض
اگر برای یک ملک مشخص با حد و حدود تعریف شده، دو سند رسمی با نام‌ها و تاریخ متفاوت صادر شده باشد، به آن سند معارض می‌گویند. با توجه به تبصره ماده ۵ لایحه قانونی در مورد اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض، دادگاه بعد از بررسی‌های لازم، به هر یک از دو سندی که تعرض در ملک دیگری داشته باشد حکم ابطال سند می‌دهد.
سند ملکی بنچاق
در زمان‌های گذشته که نظام مدیریتی ثبت اسناد همانند امروز به صورت یکپارچه و الکترونیک نبود، مردم برای توافق بین خودشان قراردادهایی را می‌نوشتند؛ سپس برای تأیید صحت سندشان، آن را نزد علما و افراد سرشناس که در بین مردم چهره‌ی موجه و مقبولی داشتند، می‌بردند. این سندها وقتی به مهر و امضای این اشخاص می‌رسید، نزد همگان قابل قبول بود. به این نوع سندهای ملکی، اسناد بنچاق می‌گویند که البته امروزه مانند سابق دیگر رواج ندارند، اما کماکان اعتبار آنها پس از تأیید صحت نزد مراجع قانونی پذیرفته است.
سند ملکی رهنی
بسیار پیش می‌آید که خریداران بخواهند در هنگام خرید خانه از وام و تسهیلات بانکی استفاده کنند. در این حالت سند برای مدتی که قرار است وام پرداخت شود، در رهن بانک نگه داشته می‌شود و این مسئله در خود سند هم قید می‌گردد. منظور از رهن سند در نزد بانک، گرو ماندن آن نیست؛ بلکه صرفاً در خود سند قید می‌گردد که این سند تا تاریخ معین در رهن بانک است. آنگاه سند به خریدار تحویل داده می‌شود. اگر وام گیرنده در موعد مقرر نتواند وام خود را پرداخت کند بانکی که سند در رهن آن است، حق دارد که ملک را تصاحب کند.
امیدواریم این مقاله برای شما همراه گرامی مجله هدیش مفید بوده باشد؛ همچنین پیشنهاد می‌کنیم نکات مهم در خرید منزل مسکونی را مطالعه بفرمایید.
